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Le coronavirus et la crise du logement

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Dans La question du logement, Friedrich Engels a décrit les lois qui réglementaient les conditions de logement en Angleterre en 1872 comme les meilleures d'Europe. Ces lois sont nées d'épidémies dans des villes industrielles surpeuplées, la classe capitaliste ayant réalisé que «l'ange de la mort fait rage dans (les capitalistes) dans les rangs aussi impitoyables que dans les rangs des travailleurs». La question centrale d'Engels était de savoir pourquoi l'État allemand ne légiférait pas pour résoudre la grave pénurie de logements des années 1870. Aujourd'hui, nous posons la même question au gouvernement britannique. Il semble assez probable qu'un grave accident de logement sera l'une des nombreuses conséquences de la pandémie. Si cela devait se produire, cela viendrait s'ajouter à une grave crise du logement préexistante. Quels seront les effets de cette nouvelle, deuxième crise? Comment l'État réagira-t-il et quelle différence cela ferait-il?

Le gouvernement ne construit pas de maisons. Au lieu de cela, sa législation tente simplement d'influencer les forces du marché. L’espoir ou l’attente de l’État est que les promoteurs privés, les propriétaires et (dans une bien moindre mesure) les conseils locaux fournissent les logements dont la société a besoin. Pour cette raison, il est tout aussi important de comprendre l'économie que de comprendre la politique gouvernementale.

Pour essayer de prévoir les conséquences de la crise économique à venir, une bonne première étape consiste à revenir sur 2008 pour examiner pourquoi il n'y a pas eu de changement fondamental pendant ou après cette crise. La dernière crise financière a vu 16 mois de baisse des prix des logements avant la reprise vertigineuse des décennies précédentes.

Au cours des deux dernières années, il y a eu un certain nombre de témoignages intéressants sur la politique et les finances du logement au Royaume-Uni (en particulier le rapport de Grace Blakeley Volé, John Boughton Rêves municipaux, Raquel Rolnik Guerre urbaine et Samuel Stein Capitale). Ensemble, ils donnent une explication convaincante de la financiarisation du logement. Depuis le gouvernement Thatcher, le logement a été transformé avec succès en une denrée précieuse, une créature de la finance, la politique globale de l'État étant passée de la fourniture de logements sociaux à la promotion d'un vaste secteur privé loué aux côtés d'un nombre croissant de propriétaires occupants. La valeur du logement a explosé par la conception. Les locations de courte durée et les expulsions faciles signifient que les loyers et les prix des logements peuvent – et continuent – d'augmenter très rapidement. Des augmentations constantes de la valeur signifient que les maisons sont des produits de base extrêmement souhaitables, et les prix augmentent donc encore plus. Les prix des logements ont quintuplé au Royaume-Uni depuis les années 50, dépassant tout autre pays de l'OCDE.

Ce qui manque à cette analyse, cependant, est un compte rendu de la survie de l'aspect financier du logement malgré les turbulences financières de 2008. Même à leur plus bas niveau après le crash, les prix réels étaient de 192 838 £ – presque le double des prix réels du début Années 80. Si les arguments de marchandisation sont corrects – que l'augmentation de la valeur depuis les années 80 consiste en l'aspect financier du logement – pourquoi les maisons ont-elles conservé autant de cette valeur supplémentaire pendant une crise financière aussi profonde? Pourquoi les prix ne se sont-ils pas rapprochés de leur niveau de «pré-marchandisation»? Et pourquoi les prix de l'immobilier se sont-ils rétablis plus rapidement et plus profondément que le reste de l'économie?

Il existe au moins quatre raisons pour lesquelles le logement, avec l’aide de l’État, a pu traverser les tempêtes de 2008. Premièrement, même en cas de crise, les propriétaires fonciers sont parmi les ultimes bénéficiaires de l’argent de la société. Comme l'explique Gary Stevenson ici, les propriétaires fonciers sont les premiers à nourrir l'économie: même si d'autres industries échouent, les propriétaires continueront généralement à recevoir un loyer tant que la classe ouvrière recevra un revenu. Deuxièmement, le Royaume-Uni est légèrement inhabituel parce que le logement est le lieu de conservation de la richesse bourgeoise. La majorité des propriétaires britanniques ne possèdent qu'un seul bien locatif. Le succès du principe Thatcherite de la propriété bourgeoise signifie que le Royaume-Uni est moins sujet aux processus de financiarisation (où le logement appartient à de grandes sociétés de capital-investissement – voir, par exemple, David Madden et Peter Marcuse’s À la défense du logement) qu'ailleurs dans le monde. Aux États-Unis, les bénéfices du logement sont ancrés dans les hypothèques et le développement immobilier; dans de nombreux autres pays, le secteur locatif privé est le domaine de propriétaires plus grands et plus commerciaux; mais au Royaume-Uni, il existe un grand nombre de locataires individuels et de propriétaires dont les finances personnelles dépendent totalement des prix des logements, qui sont soutenus par un secteur locatif privé rentable. L’État ne peut manquer à la classe des rentiers du Royaume-Uni.

Pour cette raison, la chose la plus bouleversante concernant la préoccupation du Parti travailliste droits humains des propriétaires est qu'ils ont un point, en quelque sorte. Toute mesure significative visant à protéger les locataires de la dette et du sans-abrisme impliquerait une contestation directe du droit des particuliers à recevoir un loyer. Alors que le gouvernement se contente de voir les capitalistes commerciaux et les investisseurs s'effondrer ou faire des pertes (compagnies aériennes, restaurants, grands magasins, etc.), il est difficile de voir l'État faire une intervention radicale pour priver tant de citoyens individuels de leurs droits à la propriété privée et les revenus. Même s'ils le voulaient, les propriétaires pourraient lancer un défi vigoureux en vertu de l'article 1 du protocole 1 de la Convention européenne des droits de l'homme. Tout critique marxiste de l'État capitaliste serait probablement d'accord avec l'analyse des propriétaires selon laquelle la protection de la propriété privée est un devoir plus important pour les gouvernements que la protection sociale de la classe ouvrière.

Troisièmement, dans les grandes villes, le secteur locatif privé est le système d’offre de logements choisi par l’État. Raquel Rolnik décrit la position du Royaume-Uni comme étant celle du «bien-être fondé sur les actifs»: dans le cadre du règlement sur le logement de Thatcher et Blair, la fourniture de l'État (par le gouvernement local) a été remplacée avec succès par un important secteur privé loué. De nombreuses personnes, probablement une majorité de jeunes dans les villes, dépendent désormais délibérément de propriétaires privés. Le gouvernement ne peut pas percer son propre système d’offre de logements, tout comme il ne peut pas licencier la moitié du personnel du Département du travail et des pensions ou démolir les écoles primaires. Quatrièmement, il y a eu un investissement important de capitaux mondiaux à Londres, qui a fait grimper les prix des logements dans le sud-est de l'Angleterre, comme Anna Minton le décrit dans Big Capital. Londres, qui compte la plus grande proportion de locataires du pays, joue un rôle disproportionné dans l'économie nationale, tant au niveau des prix des logements que de manière plus générale.

Aidée et encouragée par l'État, la crise du logement est restée quasiment inchangée après 2008. Dans certains endroits (comme le nord de l'Irlande), les prix n'ont pas encore atteint leur pic d'avant 2008, mais pour la plupart du Royaume-Uni, les processus de marchandisation et de finacialisation de les 20 années précédentes ont simplement continué. Nous pouvions voir des échos de cette approche «business as usual» au début de la crise actuelle. Le gouvernement n'a pratiquement rien fait pour le logement, et les dernières propositions du Parti travailliste suivent la voie familière d'une intervention modérée de l'État pour assurer les revenus des propriétaires. En fait, l’une des choses intéressantes de la crise actuelle est que l’approche du gouvernement était si mauvaise qu’un juge principal est intervenu dans la violation, modifiant les règles de procédure pour accorder une protection temporaire aux locataires. Dans l’état actuel des choses, nous verrons probablement un grand nombre de demandes d’expulsion commencer dans quelques semaines.

Il est courant que, fin 2019, le Royaume-Uni soit en pleine crise du logement. Les lois de l'ère Thatcher, toujours existantes, avaient favorisé un vaste secteur locatif privé, qui avait dépassé le secteur du logement social. Mais les mécanismes qui ont été conçus pour permettre au secteur privé de prospérer (réglementation légère, loyers incontrôlés et locations de courte durée) ont également incité les loyers à monter très loin et très vite. En 2012, des conseils comme Lambeth dans le centre de Londres avaient publiquement reconnu qu'il n'y avait pas suffisamment de logements sociaux et logements privés abordables insuffisants pour répondre aux besoins de sa population.

La réalité quotidienne de la crise du logement est bien entendu bien connue. Les ménages sont déjà poussés à leurs limites en termes de prix, d'emplacement et de conditions, et il y a un impact disproportionné sur des groupes tels que les communautés LBGT + et BAME. C’est sans doute la raison pour laquelle les propositions du Parti travailliste d'accorder aux locataires deux ans pour rembourser les arriérés liés à la pandémie ont suscité une telle désapprobation.

Au niveau de l'Etat, la position est intéressante. Le système de «bien-être fondé sur les actifs» est parvenu à sa conclusion logique: l'État verse de plus en plus d'argent entre des mains privées et pour un service totalement insuffisant. À mesure que les loyers augmentaient, les dépenses de logement augmentaient également. Les conseils étaient de plus en plus autorisés à héberger des sans-abri dans des logements privés plutôt que dans des logements sociaux (ce qui, bien sûr, coûte plus cher). Puis, en 2017, le gouvernement a adopté la loi sur la réduction du sans-abrisme, qui a imposé de nouvelles obligations aux conseils: le devoir de «prévention» et le devoir de «soulagement» en particulier tendent à impliquer que les deniers publics soient dépensés pour les propriétaires privés.

Des conseils comme Brent ont mis au point des systèmes inventifs pour financer leurs factures de logement de plus en plus chères: Brent réfère ses ménages sans-abri à un propriétaire d'une entreprise privée qui appartient entièrement au conseil (I4B Holdings); I4B loue un logement à ce public captif au niveau ou au-dessus des taux des allocations de logement locales; et les bénéfices servent à payer les dépenses de logement du conseil. Cela revient à l'État (sous la forme de conseils locaux) à tirer parti de la rentabilité de la crise du logement pour financer ses propres dépenses, mais l'État lui-même (sous la forme du ministère du Travail et des Pensions) en fin de compte les paie. C'est dans ce contexte que la pandémie a frappé.

Tout le monde s'attend à une baisse des prix des logements à court terme. Les ventes de maisons ont cessé presque entièrement. le Le télégraphe du jour porte des prédictions sur l'échelle de la baisse qui varient de 3% à 30%. Un tour d'horizon par City AM suggère que la plupart des spéculateurs immobiliers anticipent une baisse de moins de 10%, puis une reprise en 2021. Les économistes de la LSE prédisent qu'il y aura une baisse à court et moyen termes mais une baisse si douce que (couplée aux autres conséquences financières de la pandémie) elle ne rendra pas les maisons plus abordables. La crise du logement, comme tout le reste, va apparemment reprendre lorsque tout cela sera terminé. Ces prévisions semblent reposer sur un calcul de type 2008: il n'y aura aucun changement dans la superstructure juridique et économique qui a conduit à une croissance basée sur la finance. Est-ce une hypothèse correcte?

Les spéculateurs ont probablement raison de supposer que, alors que les facteurs économiques minent la valeur du logement, l'État fera (encore) de son mieux pour protéger le marché du logement contre les dommages. La logique de 2008 s'applique toujours et nous voyons déjà le gouvernement faire des efforts pour relancer le marché immobilier, tandis que le parti travailliste suggère que les locataires agissent comme un bouclier humain pour les finances des propriétaires. La question de savoir s'il s'agit d'une approche durable de la part de l'État dépend de la tournure que prendront les tendances sociales, politiques et politiques.

Engels a fait valoir qu'il existe toujours une crise du logement pour la classe ouvrière sous le capitalisme, mais «cette la pénurie de logements (c'est-à-dire la crise en Allemagne dans les années 1870) fait tellement parler d'elle que parce qu'elle n'est pas limitée à la classe ouvrière mais qu'elle a également affecté la petite bourgeoisie. » Dans notre crise du logement, la petite-bourgeoisie est affectée de deux manières contradictoires: pour certains, de graves problèmes de logement ont «coulé» (les personnes les plus aisées ont le prix d’un logement satisfaisant); mais en même temps, le contraire est vrai pour une autre section de la bourgeoisie. Comme le dit Blakeley: «les propriétaires en sont venus à compter sur la hausse des prix des logements, alignant leurs intérêts matériels sur les propriétaires d'actifs plutôt que sur les salariés». Jusqu'à présent, les demandes de ce deuxième groupe ont été prises plus au sérieux, mais il est possible que les demandes du premier groupe gagnent du terrain politique – en particulier si les prix des logements commencent à baisser de manière incontrôlable vers le bas.

Quelles seront les conséquences économiques plus larges? La racine de la crise du logement n'est pas que tous les logements sont généralement inabordables. Si une maison est vendue (ou louée) à un prix particulier, elle doit être abordable pour quelqu'un. La crise du logement a pour effet qu’un grand nombre de personnes ne peuvent pas se permettre de vivre dans les maisons qui existent. Et cela pourrait bien changer: étant donné l'ampleur du krach économique imminent, un très grand nombre de personnes sont susceptibles de voir un changement dans leur capacité à payer leurs coûts de logement, ce qui affectera probablement le prix du marché des loyers (et, par conséquent, plus généralement la rentabilité du logement). Comme indiqué ci-dessus, de nombreux ménages repoussaient déjà les limites de l'accessibilité financière sur les revenus de 2019.

Y aura-t-il des grèves de loyer efficaces? Depuis la création des expulsions «sans faute», en particulier dans le contexte d’une classe de propriétaires disparates, les locataires n’ont pratiquement aucun pouvoir. Ils sont constamment menacés d'itinérance et il est difficile de s'organiser collectivement. Un changement dans l'équilibre des pouvoirs entre les propriétaires et les locataires pourrait enfin servir de frein à la crise du logement. Le gouvernement tiendra-t-il sa promesse de supprimer les expulsions sans faute de l’article 21? Il s'agit probablement de l'aspect le plus important du règlement sur le logement Thatcher, car l'article 21 ne concerne pas seulement les expulsions: son existence même rend le régime de réglementation des loyers existant en Angleterre et au pays de Galles (en vertu des articles 13 et 14 de la loi de 1988 sur le logement) obsolète sur le plan fonctionnel. . La suppression de l'article 21 réduirait ainsi la rentabilité du secteur locatif privé, qui fait grimper les coûts d'hébergement depuis tant de décennies.

Il existe un large éventail d'autres facteurs. Le scandale du revêtement et du bail pourrait laisser un grand nombre de maisons sans valeur et invendables. Les pénuries de main-d'œuvre pourraient bloquer la construction de logements. Les conseils peuvent prendre des mesures inventives pour répondre aux besoins de la population nouvellement hébergée des sans-abri des rues. L'augmentation du travail à domicile pourrait entraîner une baisse de la demande de logements à proximité des centres-villes. Il y a très peu de certitude, mais la combinaison de ces facteurs signifie qu'il est possible que le prochain accident du logement soit beaucoup plus important que l'interruption de 2008-2009. Un changement sérieux de la rentabilité du logement pourrait commencer à défaire la financiarisation des dernières décennies de manière significative.

Les maisons ne disparaîtront pas et il n'y aura pas moins d'approvisionnement. Les chercheurs de la Banque d'Angleterre ont réfuté de manière convaincante le mythe – si souvent répété par les propriétaires pétulants – qu'en fuyant le marché, ils pourraient tout ruiner. Les pensions peuvent échouer. Un très grand nombre de personnes ont misé leur avenir financier sur les prix des logements. Mais dans une crise financière, les pensions peuvent échouer dans tous les domaines, et il est difficile de comprendre pourquoi le logement devrait être le seul investissement qui ne puisse pas entraîner de perte. Les propriétaires peuvent faire faillite, ce qui pourrait entraîner des problèmes pour les locataires. Les conditions de logement peuvent décliner car les propriétaires ne sont pas en mesure d’exécuter les travaux et la situation financière périlleuse des propriétaires peut entraîner des expulsions pour les locataires.

L'Etat sera contraint de réfléchir sur la question du logement. Si le modèle Thatcherite de profits sans fin échoue finalement, il devra être remplacé. Le gouvernement s’est déjà engagé à abolir les expulsions sans faute (l’une des principales clés de la crise du logement) dans le discours de la Reine, et tout ce qui va suivre devra peut-être reposer sur un marché du logement très différent. Au mieux, il peut enfin y avoir enfin une réduction bien nécessaire des coûts de logement. Pour la plupart d'entre nous, cela signifierait une chose de moins à s'inquiéter à l'approche de la prochaine crise économique. Mais le gouvernement a clairement défini ses propres priorités – relancer la bulle immobilière dès que possible.

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